Estimer le coût de travaux de rénovation

[Florent]

Bonjour,

J'ai 2 projets sur lesquels j'ai un peu de mal à estimer le coût de rénovation.
Il s'agit de 2 studios (17 & 27m²) au 6ème sans ascenseur à grande proximité de Paris.

Album MG

Jusque là j'estimais peu le coût des travaux de rénovation car je les faisais moi même, donc difficile de faire moins cher ^^
Mais cette fois-ci, je n'aurai a priori pas le temps de m'y coller .. Il faut donc que je fasse faire..

Les 2 studios sont dans un immeuble 1930 et dans un état d'usage de 1930 à nos jours, bref, rien a garder, tout à refaire, les cloisons a retirer pour une bonne partie. Et comme on est sous les toits, on change non seulement les fenêtres (qui sont HS), mais on pense isoler l'ensemble (ceci dit le chauffage est collectif..).

J'ai fait faire un premier devis d'un entrepreneur (avec facture) qui m'annonce 800€/m² (après avoir vu l'appart bien entendu).
J'espérais 500€..

L'objectif ensuite est de le louer en meuble non professionnel à des étudiants principalement.
L'avantage de cette formule (si je choisis de déclarer aux frais réels) sera de pouvoir amortir les travaux et le bien en tant que tel..

Sauf que voilà, quand bien même j'utilise l'amortissement du "meublé non pro" et la déduction des travaux .. J'aimerai quand même ne pas avoir a payer trop chers de travaux.

Est-ce que certains connaisseurs auraient des conseils ? Notamment en termes de prix..
Je pourrai bien faire bosser les gens au black, mais du coup je perdrai ma capacité à déduire les travaux au niveau des impôts..

Comme je sais que cela est plus agréable avec, j'ajoute pour illustrer les plans 3D.

Album MG

Album MG

Merci,
Florent

[aimegb]

Pour commencer ..........à avancer la réflexion sur le sujet...

Mon humble avis
"Les conseilleurs ne sont pas les payeurs , on est d'accord "
Faire soi même :
le plus
idéal si on a le temps et les compétences.
le moins
La fiscalité
**********************************************************

"Le moins cher " peut se finir en galères diverses et variées ,sans compter le temps perdu
à régler la situation
******************************************************
Autres solutions à ne pas négliger
Bonne lecture
http://www.reussir-sa-renovation.fr/pri ... on-m2.html
http://architecteo.com/renovation-maison
http://www.huggy.fr/renovation/realisations/

Pour conclure
Si à la sortie ton retour sur investissement tourne autour de 5 à 7% c'est pas mal du tout
au delà .. faut être sacrément doué sans ...sortir de la légalité.(très fortement déconseillé)

[Florent]

Ok, merci pour les liens !
Pour le coup ça donne 6.3% une fois les travaux réalisés pour le 27m².
Et 6.9% sur le 17m² (après taxe foncière, mais avant impôts).

[cyrille85250]

Bonsoir,

Tu peux peut être passer par un courtier en travaux, par un Maître d'Oeuvre ou par un architecte ?

Ça a un coup, c'est évident, mais ils pourront faire jouer la concurrence entre les différents corps d'état, faire faire plusieurs devis et te présenter le(s) meilleur(s) (pas forcement les moins cher, mais ceux qui ont le meilleur rapport qualité / prix - après tu peux toujours négocier). Et ça te permet aussi un gain de temps.

Si tu passes par des pros, ils penseront peut être à des solutions ou des choses auxquelles tu ne penses pas forcement.

Après, il vaut mieux peut être mettre un prix normal dans une rénovation, que de vouloir du "moins cher" au risque de défaire et refaire dans quelques temps (plus ou moins proche, plus ou moins long) et qu'au final ça te coûte le double (voir plus).

Je ne prêche pas pour ma paroisse, je n'ai pas d'actions chez un courtier ou un archi, c'est juste un conseil, aux vues des constatations que j'ai pu faire, dans mon boulot.

Pour ton prix, ne connaissant pas les coûts sur la région parisienne, je ne peux pas trop me prononcer, mais vu l'étendu des travaux et les problèmes liés à l'accessibilité, 500€/m2 ça me paraît peut être un peu juste.

[Oldtimer42]

Pour de la rénovation standard, passé partout clés en main avec les surprises les mises aux normes et les suppléments faut prévoir 1000 € m²...sans être en région Parisienne.
Si y'en reste c'est déjà du bénef.

[midget57]

A ta place je ferais pas de travaux, à Paris et ses banlieues, ces deux appartements sont tout à fait dans le standing habituel....le côté désuet donne du "cachet "comme ils disent, et du coup, on arrive mieux à se projeter...

Je sors...

[Florent]

J'avoue que j'y ai réfléchi .. ^^

[aimegb]

Suggestion :

- tu te fais sponsoriser
par une boite de production branchée relooking (Avant/ Après )
pour les travaux
faits par de vrais travailleurs , pas des tâches hé !!!!!
Ensuite
- Tu passes à la radio pour faire part de ton expérience aux auditeurs ,
- tu en profites dans la foulée pour proposer tes vidéos à la vente sur la toile
- tu trouves des étudiants locataires de septembre à Juin
-( Tu loges tes amis gracieusement) qui sont de passage dans le coin entre juillet et Août
dans le cadre d'échange de bons procédés entre amis

Pas beau , l'avis ?

[woody_haleine]

les fenêtres peuvent déjà être sponsorisées par Windows ;-)

[T trophy R]

Dans la rénovation tout dépend surtout de tes désiratas en termes de finitions et de qualité des produits. A première vue il n'y a rien de compliqué dans tes apparts à part l'accessibilité et le fait qu'ils soient dans le même bâtiment est un avantage car cela permet aux sociétés de faire par corps de métier les travaux à la suite, donc gain en logistique et en temps.

On entend souvent dire qu'une restauration à moindre coût revient à une construction de garage (soit entre 500 et 800€ le m2) mais avec des produits de qualité t'es vite entre 1000 et 1200€.

Si tu veux je peux t'envoyer à titre de comparaison le devis que j'ai retenu pour la réfection de mon garage... Il y a du sol, du plafond, de la cloison et de l'isolation. La partie électrique a été intégrée dans la négociation avec juste la fourniture à ma charge et le raccordement final (les cables sont tous accrochés en masse et non raccordés).

[Oldtimer42]

par une boite de production branchée relooking (Avant/ Après )

Evelyne Thomas de "c'est mon choix"

[Philippe75]

J'ai fait refaire un 9m² qui n'avais pas été habité depuis 50 ans) dans Paris au 6ieme sans ascenseur pour 7k€. J'espère que cela t'aidera dans ton estimation. 1000€ par m² semble la bonne mesure.

[MaximeAve]

Pour commencer ..........à avancer la réflexion sur le sujet...

Mon humble avis
"Les conseilleurs ne sont pas les payeurs , on est d'accord "
Faire soi même :
le plus
idéal si on a le temps et les compétences.
le moins
La fiscalité
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"Le moins cher " peut se finir en galères diverses et variées ,sans compter le temps perdu
à régler la situation
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Autres solutions à ne pas négliger
Bonne lecture
http://www.reussir-sa-renovation.fr/pri ... on-m2.html
http://architecteo.com/renovation-maison
http://www.huggy.fr/renovation/realisations/

Pour conclure
Si à la sortie ton retour sur investissement tourne autour de 5 à 7% c'est pas mal du tout
au delà .. faut être sacrément doué sans ...sortir de la légalité.(très fortement déconseillé)

Bonjour,
Je suis aussi en train de réfléchir à faire une rénovation de ma maison et je me demandais bien combien ça coûte. Merci beaucoup pour le partage

[aimegb]

''Je m'appelle Maxime et c'est un plaisir d'être parmi vous. Je possède une mg tf''
Merci
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Bonjour Maxime !
Une petite photo de ta TF serait la bienvenue.... (qui doit être sûrement garée dans ta maison à rénover ) ?

[Arnaud896]

Salut Florent,

Je comprends bien ton dilemme, surtout avec les coûts qui montent en flèche, notamment en région parisienne. Pour les travaux, le devis de 800€/m² me semble malheureusement réaliste pour une rénovation complète avec des entreprises sérieuses. J'ai aussi été confronté à ce genre de choix récemment, et même si on cherche tous à réduire les coûts, il y a des moments où essayer de tirer les prix peut coûter plus cher à long terme en termes de qualité et de retouches à faire plus tard.

Je pense que l'idée de passer par un courtier en travaux, comme mentionné plus haut, pourrait t'aider à obtenir le meilleur rapport qualité-prix sans trop de surprises. Ils connaissent bien les artisans et peuvent souvent négocier des tarifs que tu aurais du mal à obtenir en direct.

Pour ce qui est des solutions moins onéreuses, peut-être pourrais-tu envisager de ne rénover qu'une partie des studios, ou de faire certaines étapes toi-même si tu trouves un peu de temps. Sinon, un compromis pourrait être de faire faire les gros œuvres par des pros et de finir toi-même les petits travaux de finition plus tard.

[temp60]

Hello,
une présentation sera appréciée de la communauté, merci

viewforum.php?f=38

Ah, et ton message est verrouillé, tu ne pourras donc pas l'éditer si l'envie t'en prends